小区业主自治物业公司自主选票

　　小区的物业公司撤出了，热心业主出面替大家打理小区事务，这种业主自治现象在本市并不鲜见。然而，热心业主出资注册物业公司再来接管自己小区的物业管理，在本市还是头一次出现，南开区书香园小区当了第一个吃“螃蟹”的。昨天，该小区业主张先生高度评价这一尝试，称其不同于其他业主自治，而是“社区民主的试验田”。

　　业主

　　变形记 从“业主”到“物业”

　　物业撤了，小区乱成片

　　南开区万德庄南北街的书香园也经历过物业撤离带来的混乱。小区居民张女士还记得：“2009年1月5日，物业公司突然撤出，电力局给我们断电，小区电梯停了，年迈的老人爬14楼，自行车频频被盗，连汽车轮子都丢了……”

　　这时，几名热心业主出资雇佣了保安和保洁员。后来，有业主捡来面包砖铺小区人行道，有业主自己花钱给小区买来40袋水泥……这些细节都经过公示，为业主们周知。

　　业委会

　　换届完成，打算找物业

　　这种学雷锋式的自发管理毕竟不是常事，选物业公司得有业委会。于是，几名热心业主开始筹备业主委员会。

　　几经努力，业委会换届完成，这是在前物业公司撤出两个月之后的事。昨天，该小区新任业主委员会主任刘先生称，他们已于今年4月22日在街道办事处备案。至此，新业主委员会有了官方身份，对于印章问题的解决更加顺理成章，“我们在报纸上发表了声明，表明原来的业委会印章作废，重新刻了一个。”刘先生告诉记者。

　　新物业

　　成立物业，自己管自己

　　在自发为小区服务的过程中，业主发现，物业公司出于盈利的目的，很难接纳这个烂摊子小区。在这种情况下，几名热心业主想到了注册非盈利物业公司打理小区。

　　为此，他们向小区全体业主发出宣传提纲，任何一位在本小区居住一年以上的业主或同住成年家属均有权成为自治公司的股东。他们还向全体业主发放了征询意见表，同意或不同意自治公司管理本小区均需签字确认。“自动投票的业主竟高达半数。”刘先生说，随后他们上门征求意见，又顺利地敛上来很多投票，业主自治公司的动议就这样赢得了“双半数”业主的同意。

　　自治物业公司·责属

　　书香园小区的业主自治公司取名“内当家物业公司”，有自己的工商执照。昨天，刘先生在接受采访时称，他们自治物业以来，最大的特点是区分所有权。“小区公共空间是全体业主的，大家共同负责；楼门以里单元门以外是属于全楼门业主的，应由楼内全体业主负责。这种区分最大的好处就是，楼道内的电费、电梯等的费用有了着落，没电了，全楼业主出钱购买，没理由让全小区业主跟着掏钱。”

　　小区屋顶维修之类的专业项目，物业公司干不来，怎么办？招标！在征得全体业主同意的情况下，面向社会公开招标，哪家公司出价合适就用哪家。“这种项目外包的最大好处是责任清晰，一旦出现质量等问题，便于维权。”

　　自治物业公司·物业费

　　书香园小区的面貌的确有了很大改观：路是新铺的，海棠是新种的，机动车单向通行，广场上重新安装了老人和儿童的活动设施……在免费服务的半年时间里，内当家物业公司先后投入了20多万元，都一一向业主进行了公示。今年7月起，内当家物业公司聘请了三名社会实践的大学生上门收取物业费。“至今仅两个月，收缴率已达到了40%，这是很多专业物业公司都没有的业绩。”业主会感到很欣慰。

　　“前半年免费，为的是给大伙看看我们的力度。现在认同的多了，物业费收起来自然就顺当了。”尽管如此，刘先生依然认为，最终还是会有人不交物业费，这个问题，他们准备交由全体业主共同探讨解决，理由是“不交物业费的人损害的是全体业主的利益”。

　　—— 部门说法 ——

　　身份变了，性质也发生变化

　　昨天，天津市物业办相关负责人就此接受采访时称，从记者介绍的情况来看，书香园小区的这几名热心业主的行为有一个演变过程：别的物业公司走了，几个热心业主起来无偿为大家服务，打理小区的公共部位，这属于业主自治行为，后来这几个人注册成立了物业公司，再来接管小区的物业管理，就属于企业行为了。这个企业接管小区的行为与其他物业企业接管这个项目的程序是一样的，必须经过全体业主“双半数”的同意，由业主大会跟这个物业公司签订物业合同，方才合法有效。

　　这位负责人这样解释“双半数”，即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方才有效。

　　—— 专家看法 ——

　　业主自治是法律赋予的权利

　　南开大学法学院民法学教授陈耀东认为，小区业主自治是法律赋予业主的权利，“业主完全可以根据自己小区的特点来完善自治的形式。”他说，“这种完善业主自治的做法非常好，绝对值得推广。”小区选择什么样的物业服务模式，陈耀东认为那是小区业主自己的事。“无论是聘用物业公司也好、自我管理也好，还是找其他人负责也好，这些都是业主自治的范畴。”