天津网讯 严厉的楼市调控政策似乎对学区房作用不大。记者走访本市二手房市场发现，8月份本市学区房市场逆势上涨，价格差越拉越大，相比同区域、同档次的二手房房价高出30%-50%。业内人士提醒，随着楼市成交的不断变淡，部分卖方耍起学区房花招，购房者在购买学区房时要到学校或者教育部门核实，做好前期调查，防范买到非学区房的风险。

　　典型案例

　　30平方米独单 1个月涨10多万

　　“国十条”出台几个月来，市场已进入调整阶段，很多新房、二手房都在打折降价，但是对于学区房来说，调控政策似乎没什么效果。尤其是8月以来，学区房成交量上涨明显，价格呈逆势上涨之势。

　　“7月份，这套房子还卖106万元，现在报价已经飙升至120万元。”赵女士为解决孩子上学问题，一直在和平区岳阳道小学附近寻找合适房源。她告诉记者，7月底，郑业里一套使用面积34.3平方米的独单报价106万元，当时觉得楼市处于调整阶段，未来房价有可能下调，就没有购买。可是现在同样面积、同小区的房源报价已经达到120万元。“1个月涨了14万元，太不可思议了。”赵女士说。

　　据了解，8月份，本市很多学区房价格都呈普涨态势。链家地产提供的数据表明，进入8月以来，众多典型区域的学区房看房人数增长五到七成，成交量较之前增长30%以上。随着学区房需求回暖，新增挂牌房源业主报价明显上升，幅度在3%左右，一般在500至1000元/平方米。

　　天津搜房网分析师李桦认为，由于教育资源失衡，本市学区房一直处于供不应求的状态，大部分业主依然看好后市，即使整体市场低迷也极少降价。最近正好赶上学区房交易的高峰期，业主自然趁机调高价格。

　　市场行情

　　学区划片 同区域差价15000元

　　采访中发现，同区域的两套房子，只因学区划片不同，差价竟然达到15000元/平方米。购房者刘先生近期看中了和平区的一套砖混住宅，计租面积约40平方米，总价高达165万元，单价40000多元/平方米。与其几条街之隔的森淼清华园一套116平方米的两室住宅，单价仅25000元左右/平方米。“差价这么多就是因为学区划片不同，那套砖混住宅属于实验小学片区，而森淼清华园的房子属于西康路小学片区。”

　　此现象在市场上非常普遍。伴随着严格的划片入学规定，想进入热门小学的难度逐渐增大。拥有一套学区房则成为入学的敲门砖，因此家长们的刚性需求使那些房龄老、环境差、价格本应较低的二手房价格反而逐年走高。链家地产市场研究部指出，五马路小学、实验小学等优质学校都位于南开区、和平区的繁华中心地段，土地资源稀缺，划入这些名校片区的二手房源，每平方米的平均价格相比同区域、同档次的二手房房价要高出30%-50%。　　

　　专家说法

　　买的不是物业 而是“入学权”

　　“对学区房的投资已经不是一项房产投资，而是对人力资本的投资。”天津市房地产业协会研究委员会主任委员刘玉录表示，“购房人在投资学区房时购买的不是物业本身，而是户籍，更明确地说购买的是‘入学权’。家长实际上是双重投资，一是对孩子的教育投资，二是房产投资。”

　　事实上，学区房之所以更受青睐是因为不仅对孩子进行了教育投资，也是一种使钱升值的好方法。“由于学区房有比较固定的购买者，升值潜力大，所以对于投资者来说尽管门槛高但收益比较有保障。”

　　据了解，购买学区房的购房人多数不是第一次置业，购买后的处置方式主要有两种。一种为自住，该类别多为物业环境较好的房源，购房人一次性解决了改善居住条件和子女入学两个问题；另一种则为比较常见的投资者：以高单价购买学区内较小面积的房源，解决子女入学问题，此后将房子出租收取租金，不需要此户籍时再将房子以高于买入价的价格卖掉，获得“入学权”和“房产增值”双重收益。

　　有业内人士认为，由于学区房有持续旺盛的需求，且价格始终坚挺，因此未受到本轮调控影响。

　　风险提示

　　学区房与项目配套设施有区别

　　随着楼市成交的不断变淡，开发商为卖房耍起了花招，学区房无疑是非常诱人的噱头。不少在售楼盘近日都打出了“学区房”的招牌，但是内容“很不靠谱”。例如，河西区某项目将上海道小学、马场道小学、四中、四十一中、外国语大学、财经大学等15所名校都纳入自己的“学区资源内”，借此提高项目声势甚至拉高房价。

　　对此，业内人士表示，购房者需分清项目配套设施与学区房的区别。“首先，只有小学才存在学区房一说，因为本市小学按户籍分片区入学，所以户口成为一张‘入场券’，将中学、大学作为学区房周边资源的说法是不成立的。”链家地产分析师表示，“其次，并非项目在学校旁边就意味着是该学校的学区房，具体哪些小区在学校的招生范围内只能到小学去咨询，有些小区甚至被分为单双号，不同楼号的孩子都会被分配到不同的小学就学，购房人一定要事先打听清楚，不要盲目轻信开发商的‘承诺’，他们是没有权力‘承诺’就学问题的。”

　　同时，该分析师建议购买二手学区房的购房人，在购买前要确认原房主在交易完成后可将原房源内的户口迁出，这样更便于购房者为孩子上学落户；其次，家长在购买二手房之前，一定要到学校或教育部门核实所要买的房子是否在划片内，防范买到非学区房的风险。

　　近期各区热门小学周边二手房价格　

　　区域　热门小学　均价（元/平方米）

　　和平区 天津市实验小学　40000（按计租面积计算）

　　河西区 上海道小学　14000-15000

　　南开区 五马路小学　14000-16000

　　河东区 河东实验小学　11000-13000

　　河北区 昆纬路第一小学　13000-15000

　　红桥区 师范学校附属小学 12000-13000

　　  　数据来源：我爱我家