天津网讯 近期，“北京将实行预售资金监管”的消息受到多方关注。其实，2008年天津市已采取按比例监管的模式进行试点，截至去年年底实现“全覆盖”。近日记者了解到，本市从上周对预售资金实行全部监管。业内人士表示，对预售资金全部监管将促进开发商加快建设，有利于促进新房上市。
变化 天津从部分监管到全管
在今年1月国务院办公厅的相关通知中，提出各地要加大交易资金监管力度。而4月住建部发布的相关通知中，明确要求各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，尚未建立监管制度的地方，要加快制定本地区商品住房预售资金监管办法。商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。
事实上，本市是实行商品房预售款监管的“先驱”。2008年6月，本市下发了《天津市新建商品房预售资金监管办法》。当年11月1日起，选择6家房地产开发企业的8个商品房项目进行试点；2009年8月20日起，在市内六区实施预售资金监管制度，截至去年年底，市内六区共有32家房地产开发企业的36个新建商品房项目办理了监管手续。去年12月25日起，市内六区以外行政区域也全面实施预售资金监管，从此实现“全覆盖”。
业内 资金监管促进新房上市
中国指数研究院天津分院研究副总监钟文辉表示：“本市从去年已开始实行预售资金监管，但是按比例监管，开发商对部分预售资金还有操作空间，现在所有预售资金都要监管，比从前更严厉了。”
业内人士透露：“对房地产开发企业来说，可能下面的执行层面还没有明显感觉，但对企业高层而言，压力比较大，因为该花的钱必须得花，而可供调度的资金却比从前紧了。”
在钟文辉看来，资金监管将使开发商对银行贷款等融资渠道的依赖度提高。“失去预售资金这一大资金来源，开发商肯定要提高其他资金来源的比例。大开发商规模大、实力雄厚，银行比较愿意贷款，融资相对容易，而在当前银行对房地产开发贷款监管更严格的情况下，小开发商想从银行获得贷款比较困难。”他预计，该政策将促使房地产行业整合。
国家统计局网站1至7月数据显示，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%。其中，国内贷款7539亿元，增长29.3%；定金及预收款9356亿元，增长30.3%。二者占比分别为19.39%和24.06%。
钟文辉表示，在预售资金监管之前，开发商的预售收入可以买地或用于其他用途，全部监管后，只能用于工程建设，会促进开发商加快工程进度，从而带来市场有效供给的增加。
开发商 规范建设力度和周期
本市一些开发建设企业负责人表示，尽管对企业“扩大再生产”可能会产生影响，但总体上此举能够督促开发企业理性健康发展。
“开发商持有预售资金自己支配跟接受监管肯定不一样。以前有资金可以拿地，也可以投资下一个项目。现在专款专用只能集中精力干好眼下的项目。”天津中心滨城房地产开发有限公司副总经理傅晓冬表示，“这不仅是配合调控，也是保证市场正常秩序的重要举措，可以保证建房的力度和周期，保证买卖过程不产生其他纠纷，好处很多，应该是政府会长期坚持的政策。”
据业内人士透露，目前八成以上商品房都以预售形式卖出，在进行预售资金监管之前，开发商都是靠预售款不断滚动来以小博大，有些甚至只投资三到四成资金就勉强启动，特别是多项目之间的拆借，让开发商扩张更快，同时也有很多企业因疯狂扩张而在项目建设中途深陷困境。
SOHO中国董事长潘石屹日前也透露，收入由银行监管，对房地产的影响是巨大的，将使资金链断裂的潜在风险骤然加大。“到现在为止，房地产开发商有一半‘活’钱变成了‘死’钱。”他就此得出结论：从钱看，房价要跌。
专家观点
长远应探索
差别化政策
天津市房地产业协会研究委员会主任委员刘玉录表示，此举有利于保障买房人交易安全，有利于开发商建设企业诚信，有利于市场规范交易和开发秩序，均是利大于弊。但是长远考虑，仍有必要探索差别化的监管政策，使部分信誉良好、实力优秀的企业获得长足发展。
据介绍，与购房人直接发生关系的预售资金监管在保障购房人利益方面起到至关重要的作用。“对现金流的掌握是控制市场的重要手段，购房人在预售阶段缴纳的房款能够由第三方监管，在保证开发商交房以及后续纠纷的维权方面是一张有力的‘牌’。”刘玉录表示。
他同时表示，我国房地产企业多数只有10至20年的历史，财务、诚信等方面仍在建设过程中，由政府出面监管部分资金对公司的长远发展、建立企业诚信、防范资金链风险等方面都非常有利。“是否对全部企业的所有项目全部监管有待商榷。长远考虑，对于信誉良好、实力优秀、项目风险较小的企业和项目可以探索差别化监管。采用合理的考评机制，将预售资金使用权开放一部分给部分企业，使钱流动起来产生效率。”
