天津网讯 今天是“新国十条”满月的日子。这一个月当中，各界对于楼市走向的争论愈演愈烈，市场行情却并没有显现明显的变化。在市场政策通常会出现的3个月消化期中，楼市到底还会出现怎样的变化？购房者又该以何种心态应对？这些都是我们在这新政满月之时需要冷静思考的问题。
中小户型成交占九成
“新政出台后中小户型成交比例明显上涨，以前一居室户型成交量在整体市场中只有25-30%左右，而最近一个月，这类房源的成交量已经超过总量的一半。”我爱我家相关人士表示，对于第二、三套住房贷款的收紧政策让很多改善型买家转而观望，于是以首套置业为主的中小户型产品则成了楼市的主力军，一居室和两居室户型的总成交量在全市二手房市场中占到近90%，而以往这类房源在市场中最多没有超过70%的份额。
不少开发企业销售人员也直言，新政出台后的这一个月，售楼处格外冷清，成交量下滑一半以上，一些位置较偏远的项目几乎整周都难以成交。“小户型产品的销售情况略好些，但买家对于区位要求又很高，市中心小户型价格太高，地段远些又不能满足买家需求，所以成交很难。”河东区某项目销售人员陈小姐透露。
过高成交价理性回落
楼市的价格回落已经局部开始显现，但还仅仅局限于一些原价格过高的区域和产品。“老城厢这个楼盘以前最多优惠2%，现在现场已经多给2个百分点优惠，如果购买应该还有空间。”一直关注市中心楼盘的冯先生认为高价楼盘未来还有一定降价空间。
“新世界花园一套两居室110平方米左右的户型，原来标价每平方米2.2万元左右，现在已经降到每平方米2万元。”据业内人士介绍，目前的确有部分房主已经开始下调标价，但大多数都是原来标价明显高于市场行情的房源，多数房源都还处于扛价状态。据了解，降价的房源目前不会超过挂牌量的10%。
“梅江和老城厢等高价区域是目前比较集中出现降价的区域。”业内人士表示，新政出台以后二手房的挂牌量开始出现涨幅趋缓的现象，新增挂牌量比4月中旬以前下降了15%左右。
大户型受冷落
“150-160平方米以上的房源最近一个月几乎就没有成交，只有零星一两个意向客户，但谈判过程中双方对价格的心理差异又太大。”据透露，大户型产品因为主要针对改善型买家，因此也是此次政策调整后最受冲击的房源。
目前多数银行已经开始执行第二套住房首付五成、贷款利率上浮10%的新政，第三套住房尽管并未停止贷款，但其首付成数必须在5成以上。市场人士坦言，对于眼下动辄上百万元一套的行情来说，首付成数上涨一成就意味着要增加十万元以上的资金压力，这也是直接制约改善型买家出手的重要原因。
天津近期部分上市新盘
二手房成交套数 上周环比增四成
5月10日至14日五个工作日内，天津二手房共成交1355套，环比上涨40.7%；成交面积10.9万平方米，环比上涨41.7%，套均面积80.5平方米；成交均价6449元/平方米，环比下降4.07%。量涨价跌的走势一目了然。
而商品房方面，虽然有恒大8.5折优惠和星耀五洲交5万元抵10万元的销售策略，但近期多数新开楼盘仍坚持2-5%的优惠幅度，市场价格整体仍未出现明显下降。
一、二手房市场的行情对比不难看出，价格对于成交仍有着直接的推动作用，但买卖双方的价格博弈仍远未终结。业内人士表示，新政策的市场消化期至少需要3个月，并且初期的僵持现象会很明显，这也是新政满月没能造成市场价格大幅变化的关键原因。
由于交易主体都是个人，二手房市场受心理因素影响更大，所以在成交量大幅下滑的情况下才会出现局部价格跳水。中介人士直言，目前个别房主的降价行为仍难以展开，而商品房市场对于楼市价格的领跌作用也还没有出现，预计买卖双方的价格博弈还会持续半年左右。
抑制房价还需治本
全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存表示，新政出台一个月，确实在心理上给楼市降了温，成交量也大幅下滑，但价格方面仍没有出现“大动作”。就眼下情况来看，新政已经发挥了一定的作用，但市场要真正退烧还需要更具针对性的办法才能奏效。
“对于一线城市来说，如何买到房？如何突破政策限制拿到贷款将是目前政策下的选择。我们目前需要探讨的是治标又治本的方法。”陈宝存坦言，盲目地把购房人群挤出市中心只能造成市区房价的进一步飙升，因此调整整体房地产行业产品架构才是解决问题的根本方法。
“新国十条”对于地产行业上游资金、保障住房体系等问题都进行了更加科学、严格的规定，但这些调整都需要长线运转才能见效，并且在此过程中还需要政府辅以一系列实施细则确保结构调整的顺利达成。
政策背景
2010年4月17日，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，业内简称“新国十条”。这个涉及住房贷款、开发企业资金监管、住房体系架构调整等多方面严格调整的新政，明确要给楼市降温。
